Živite u stambenoj zgradi i pitate se što točno pokriva polica osiguranja vaše zgrade, a što morate sami osigurati? Ili ste možda predstavnik stanara koji se želi informirati o osiguranju stambene zgrade? Od 2025. godine vrijede nova pravila. Donosimo pregled novosti i odgovore na sva ključna pitanja, od pokrića i isključenja do cijene i prijave štete.
Sadržaj
- Brzi pregled: Ključne informacije
- Što je polica osiguranja stambene zgrade?
- Što je zakonski obvezno?
- Što polica osiguranja zgrade pokriva?
- Što polica ne pokriva?
- Koliko košta osiguranje zgrade?
- Tko plaća osiguranje zgrade?
- Kako prijaviti štetu?
- Često postavljana pitanja
Brzi pregled: Ključne informacije
Najvažnije za osiguranje stambene zgrade
Je li obvezno: Da, osiguranje stambenih zgrada je zakonom propisana obveza.
Što se osigurava: Zajednički dijelovi zgrade: krov, pročelje, stubišta, zajedničke instalacije itd. Privatni stanovi nisu pokriveni.
Što je u obveznom paketu: Požar, oluja, udar groma, izljev vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi te odgovornost prema trećim osobama
Što se još može dodati: Potres, lom stakla, vandalizam, osiguranje od loma…
Tko plaća premiju: Premija se plaća iz zajedničke pričuve, policu ugovara upravitelj zgrade
- Koliko košta: Točna cijena ovisi o nekoliko podataka, a okvirnu cijenu možete saznati koristeći naš kalkulator za brzi izračun osiguranja stambene zgrade
Što je polica osiguranja stambene zgrade?
Polica osiguranja stambene zgrade je ugovor između zajednice suvlasnika i osiguravatelja kojim se zajednički dijelovi zgrade štite od financijskih posljedica iznenadnih oštećenja ili uništenja.
Važno je razumjeti što polica pokriva, a što ne. Osiguranje zgrade ne osigurava individualne stanove, nego isključivo zajedničke dijelove zgrade. Policu u ime zajednice suvlasnika ugovara upravitelj zgrade, a premija se plaća iz zajedničke pričuve.
Zakon propisuje od kojih se rizika stambene zgrade moraju osigurati. Osim tih obveznih rizika, polica može pokrivati i druge opasnosti koje prijete zajedničkoj imovini.
Što je zakonski obvezno?
Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025., navodi sljedeće:
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 30.
“Zajednica suvlasnika putem upravitelja obvezna je osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika odnosno od požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama”
Konkretno, zakon nalaže osiguranje zajedničkih dijelova višestambene ili stambeno-poslovne zgrade od požara i nekih drugih osnovnih rizika (kako je definirano uvjetima osiguranja). Ova polica plaća se iz zajedničke pričuve. Za sva ostala pokrića (vandalizam, lom stakla, potres i sl.) odluku donose suvlasnici na zajedničkom sastanku.
Što polica osiguranja zgrade pokriva?
Polica osiguranja stambene zgrade pokriva isključivo zajedničke dijelove objekta, odnosno ono što pripada svim suvlasnicima zajedno.
U sklopu police osiguranja stambene zgrade osiguravaju se sljedeći zajednički dijelovi:
- zidovi, temelji, krov i pročelje stambene zgrade
- zajednička stubišta, hodnici i dizala
- sustavi centralnog grijanja
- vodovodne i kanalizacijske instalacije (do odvajanja prema pojedinom stanu)
- elektroinstalacije (do brojila) i gromobranske instalacije
- protupožarni sustavi i oprema
- portafoni i video nadzor zajedničkih dijelova zgrade
- podrumski prostori
- septičke jame i smetlarnik na parceli
Detaljnije o pročitajte u članku Što pokriva osiguranje zgrade?
Koji se rizici osiguravaju za stambenu zgradu?
Osigurateljna društva nude pokrića od mnogih rizika. Za police osiguranja imovine neki od najčešćih rizika su:
- Požar — vatra nastala izvan određenog vatrišta koja se može samostalno širiti, a pokriće uključuje štete od izgaranja, topline i dima.
- Udar groma — štete koje grom prouzroči neposrednim djelovanjem snage ili topline na osiguranoj stvari.
- Eksplozija (osim nuklearne) — izuzetno djelovanje sile temeljeno na težnji pare ili plinova da se prošire.
- Oluja — vjetar brzine najmanje 62 km/h koji mehanički ošteti osiguranu stvar ili obori predmete na nju.
- Tuča — štete koje tuča prouzroči izravnim udarom, uključujući prodiranje kiše kroz otvore nastale padom tuče.
- Udar motornog vozila u zgradu — štete na građevinskom objektu nastale udarom vlastitog ili nepoznatog motornog vozila.
- Pad letjelice — štete od izravnog udara letjelice bilo koje vrste ili predmeta koji iz nje padnu na osigurani objekt.
- Manifestacije i demonstracije — štete nastale djelovanjem sudionika organiziranog ili spontanog javnog okupljanja većeg od 20 osoba.
- Izlijevanje vode i drugih tekućina iz instalacija — nekontrolirano izlijevanje iz cijevi ili spremnika uslijed iznenadnog puknuća, začepljenja ili kvara.
- Poplava, bujica, visoka voda — stihijsko i neočekivano poplavljivanje terena zbog izlijevanja iz korita, probijanja nasipa, izvanredne plime ili proloma oblaka.
- Klizanje i odronjavanje tla — iznenadni pokreti ili otkidanje materijala s kosog terena koji udare u osigurani objekt i oštete ga.
- Pritisak snježnih i ledenih masa — štete od težine snijega ili leda na osiguranom objektu nastale unutar 48 sati od prestanka padalina.
Dodatna pokrića
Uz dodatnu nadoplatu, polica može obuhvatiti i:
- osiguranje zajedničkih instalacija, opreme i uređaja od loma (lift, kotlovnica, vodovodna i kanalizacijska mreža, elektroinstalacije, rampe i garažna vrata),
- osiguranje stakla od loma na zajedničkim dijelovima zgrade,
- osiguranje odgovornosti iz posjeda objekta i zemljišta prema trećim osobama (ako snijeg s krova zgrade ošteti tuđi automobil, ili netko padne na neodržavanom stubištu)
Što polica ne pokriva?
Bitno je razumjeti koje situacije polica osiguranja stambene zgrade neće pokriti.
Stan (privatno vlasništvo)
Vaš stan, odnosno njegovo unutarnje uređenje, namještaj, kućanski aparati i osobne stvari, tom policom nije pokriven. Za zaštitu vlastitog stana potrebna vam je zasebna polica osiguranja građevinskog dijela stana i/ili kućanstva, koju svaki vlasnik ugovara individualno i plaća iz vlastitog džepa, a ne iz pričuve.
Općenita isključenja
Niz šteta izričito je isključen iz pokrića bez obzira na ugovorene rizike:
Ratni i teroristički rizici — sve štete povezane s ratom, građanskim nemirima, sabotažom ili terorizmom osiguratelj nije dužan platiti. Teret dokaza da se radi o takvom događaju leži na osiguratelju.
Namjerne štete i prijevara — štete koje namjerno uzrokuje sam ugovaratelj, osiguranik ili korisnik osiguranja.
Neodržavanje i dotrajalost — osiguranje ne pokriva štete čiji je primarni uzrok normalno trošenje, starenje ili kronično neodržavanje (zapušteni oluci, dotrajala pročelja, zahrđale instalacije). Ovo je i praktičan razlog zašto je redovito održavanje zgrade ključno.
Rekonstrukcija i adaptacija — štete koje nastanu kao posljedica radova na rekonstrukciji ili adaptaciji zgrade nisu pokrivene.
Mikroorganizmi i zaraza — štete od gljivica, plijesni i zaraznih bolesti nisu pokrivene, osim ako su nastale kao direktna posljedica nekog osiguranog događaja (npr. poplava uzrokuje plijesan).
Zastarjela elektronika — elektroničke komponente starije od 10 godina od ugradnje ne mogu biti predmet osiguranja od loma.
Kod rizika izlijevanja vode posebno su isključene štete od smrzavanja, od ostavljenih otvorenih slavina, od začepljenih odvoda oborinskih voda, te od poplave iz kanalizacijske mreže koja nije uzrokovana stvarnom poplavom terena.
Franšiza i karenca: kad osiguranje ne isplati puni iznos
Uz isključenja, postoje još dva mehanizma zbog kojih isplata može djelovati nezadovoljavajuće.
Franšiza je iznos štete koji snosi sam osiguranik, a osiguratelj isplaćuje ostatak. Može biti apsolutna (npr. prvih 300 EUR svake štete pada na vas) ili relativna (postotak od ukupne štete). Ako je ugovorena franšiza od 10% i šteta iznosi 2.000 EUR, osiguratelj isplaćuje 1.800 EUR. Franšiza se ugovara jer snižava premiju, ali zato povećava vaš rizik kod manjih šteta.
Karenca je vremenski period od sklapanja police do trenutka kad osiguravajuća zaštita stupa na snagu. Primjerice, kod osiguranja od potresa karenca tipično iznosi 10 do 30 dana. To znači da ako potpišete policu danas, a potres se dogodi za tjedan dana, niste pokriveni! Karenca postoji kako bi se spriječilo sklapanje police tek kada se opasnost već nazire.
Koliko košta osiguranje zgrade?
Cijena police ovisi o više čimbenika: ukupnoj površini i vrijednosti zgrade, godini gradnje, lokaciji, odabranim rizicima i eventualnim dopunskim pokrićima.
Osiguranje se najčešće ugovara na novu vrijednost zgrade, što znači da iznos odštete odražava troškove obnove na današnjim cijenama gradnje, uključujući arhitekte, projektiranje, priključke i montažu. Građevinski elementi čija je sadašnja vrijednost manja ili jednaka 40% nove vrijednosti osiguravaju se na sadašnju vrijednost.
Tko plaća osiguranje zgrade?
Premija (cijena) osiguranja zajedničkih dijelova zgrade plaća se iz zajedničke pričuve. Upravitelj zgrade sklapa policu u ime zajednice suvlasnika, a trošak se raspoređuje proporcionalno suvlasničkim dijelovima. Svaki vlasnik neizravno doprinosi kroz redovite uplate pričuve.
Polica se obično ugovara na godišnjoj razini i obnavlja automatski. Moguće je ugovoriti mjesečno ili godišnje plaćanje, što može donijeti i dodatne popuste.
Kako prijaviti štetu preko osiguranja stambene zgrade?
Prema uvjetima osiguranja, osiguranik je dužan obavijestiti osiguratelja o nastanku štete odmah, a najkasnije u roku od 3 dana od saznanja za štetni događaj. U praksi: što prije prijavite, to bolje i za vas i za osiguratelja, jer je stanje lakše realno utvrditi prije početka sanacije.
Prijavite štetu odmah
Kontaktirajte osiguratelja ili upravitelja zgrade odmah, a najkasnije u roku od 3 dana od saznanja za štetni događaj. Štetu možete prijaviti osobno kod zastupnika ili upravitelja, telefonski, e-mailom ili putem online obrasca osiguravatelja.
Dokumentirajte oštećenja
Uz prijavu štete preporučuje se priložiti:
- fotografije oštećenja,
- prostornoručno nacrtanu skicu ako je potrebna,
- podatke o nekretnini,
- IBAN i kontakt podatke za brzu komunikaciju.
Dočekajte procjenitelje
Nakon prijave na teren izlaze procjenitelji koji popisuju i utvrđuju oštećenja. Ako su dokumentacija i fotografije dostavljene odmah, isplata naknade može uslijediti u roku od nekoliko dana.
Pričekajte isplatu
Sukladno Zakonu o obveznim odnosima, osiguratelj je dužan isplatiti naknadu štete ili njezin nesporni iznos u zakonskim rokovima od 14 ili 30 dana, ovisno o vrsti osiguranja i složenosti obrade zahtjeva.
Važno napomenuti
Bez prethodne suglasnosti osiguratelja ne smijete sami priznavati krivnju ili nagoditi se po zahtjevu treće osobe koja potražuje naknadu štete. Ako je u pitanju krađa, obvezna je i prijava policiji.
Koliko traje isplata odštete?
Sukladno članku 943. Zakona o obveznim odnosima, osiguratelj je dužan isplatiti naknadu štete ili njezin nesporni iznos u zakonskim rokovima od 14 ili 30 dana, ovisno o vrsti osiguranja i složenosti obrade zahtjeva.
Ako je osnovanost zahtjeva nesporna, ali je za potpunu procjenu potrebno više vremena, osiguratelj je dužan isplatiti nesporni dio kao predujam u propisanom roku. Konačna isplata slijedi nagodbom ili sudskom odlukom.
Ako osiguratelj ne isplati u propisanim rokovima, podnositelj ima pravo na iznos naknade uvećan za kamatu, računajući od dana podnošenja odštetnog zahtjeva.
Za složenije slučajeve (totalna šteta, spor oko visine naknade) postupak može trajati dulje. U tom slučaju imate pravo obratiti se Hrvatskoj agenciji za nadzor financijskih usluga s prigovorom, ili pokrenuti postupak izvansudskog mirenja.